「認定住宅」のなかには「長期優良住宅」と「低炭素住宅」というのがあります。
どちらも補助金対象などのメリット面では一緒のように見えますが、具体的にどう違うのか気になりますよね。
今回は長期優良住宅と低炭素住宅の違いを徹底解説していきます。
長期優良住宅と低炭素住宅の違いとは？
長期優良住宅と低炭素住宅の違いは、長期優良住宅が耐震性や維持保全計画など総合的な条件を満たした住宅を指すのに対して、低炭素住宅は省エネに特化した住宅を指しています。
また長期優良住宅と低炭素住宅では、認定を受けることで得られるメリットにも違いがありますので、以下にて詳細を説明していきたいと思います。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」というストック活用型の社会への転換を目的とした優良な住宅を普及させるための「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に則った住宅です。
長期にわたって良好な状態で使用するための措置を講じられた住宅※で、「家のバランス」に重きを置いているとも言えます。
（※国土交通省HPより抜粋）
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅として認定を受けるには下記の条件を満たしている必要があります。
・長期にわたり良好な状態で使用するための構造
・設備が備わっていること
・居住環境への配慮が行われていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間
・計画を定めていること
そして、これらの条件をみたしているかどうかは、下記の9項目で判断されます。
・劣化対策
住宅性能評価において劣化対策等級3の認定を受けている、かつ構造の種類に応じた措置が行われている。
・耐震性
耐震等級2以上、または免震建築物である。
・省エネルギー対策
住宅性能評価で省エネルギー対策等級4以上の認定を受けている。
・維持管理、更新の容易性
耐用年数が短い内装の掃除や点検を容易に行える措置を講じていること。
・バリアフリー性（共同住宅等のみ）
将来的にバリアフリー工事に対応できる広さや構造であるかが認定基準になります。
・可変性（共同住宅等のみ）
居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
・住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な居住面積を有していること。
・居住環境
景観や騒音の問題が生じず、地域に調和した住宅であること。
・維持保全計画
住宅の構造体力上主要と考えられる部分や雨水の浸入を防止する部分、給水や排水の設備の点検・補修に関する計画を事前に策定されていること。
メリット
【メリット１】住宅ローン控除での優遇
長期優良住宅では、住宅ローン控除の最大控除額が一般の住宅よりも増えます。
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から最大で13年間控除される制度です。
また住宅ローンの控除の最大控除額は、新築と中古、そして住宅性能よって違いがあります。
（***2023年1月追記***）
住宅ローン控除は2023年中に建築確認がとれた建物に限り上限2,000万円で適用されますが、2024年以降は一般住宅の住宅ローン控除は廃止されてしまいます。
長期優良住宅では引き続き上限4,500万円で住宅ローン控除を受けることができます。
仮に上限まで住宅ローンを借りて、それぞれ13年間で返済した場合の控除額は、
・新築の長期優良住宅：409.5万円
・一般の新築住宅：140万円
といったようになり、新築の長期優良住宅の方が控除額が269.5万円も多くなります。
⇩ 詳しい控除額はコチラ
【いらない？】長期優良住宅のメリットは？元取れるか損得をリアルに計算してみた。
【メリット２】投資型減税を受けられる
投資型減税とは、住宅ローンを利用せずに自己資金だけで住宅を購入した場合、長期優良住宅へ性能強化するためにかかった費用(上限650万円)の10％を所得税から控除することができる制度です。
なお、投資型減税は住宅ローン控除との併用はできません。
【メリット３】不動産取得税が減税される
長期優良住宅では、不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が、一般住宅の控除額は1,200万円に対し、長期優良住宅は1,300万円というように一般住宅より多くなります。
【メリット４】登録免許税の税率が引き下げられる
住宅の建築や購入をした際の、所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は下記のように異なり、一般住宅よりも長期優良住宅の方が税率が低くなります。
・所有権保存登記の税率：一般住宅0.15％に対して、長期優良住宅は0.1％
・所有権移転登記の税率：一般住宅0.3％に対して、長期優良住宅は一戸建ての場合0.2％、マンションの場合0.1%
【メリット５】固定資産税の減税期間延長
新築住宅には、固定資産税の優遇措置があり、本則の税率の1/2に減税されますが、長期優良住宅の場合は期間が延長されます。
一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間。
長期優良住宅の場合、一戸建てが5年間、マンションは7年間が減税期間です。
【メリット６】地震保険料が割引になる
長期優良住宅は地震保険料の保険料割引対象ですので、耐震等級２の場合は地震保険料の30％割引、耐震等級３の場合は50％割引を受けることができます。
【メリット７】低金利で住宅ローンを組める
フラット35を利用する場合、長期優良住宅だとフラット35S（金利Aタイプ）という金利優遇を受けることができ、フラット35維持保全型を併用すると、当初5年間は年0.5％、6～10年目は年0.25％も金利が引き下げられます。
【メリット８】地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けられる
地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ(工務店など)が建てる省エネルギー性能や耐久性能等に優れた木造住宅を対象に補助金が交付される制度です。
長期優良住宅を建てると、最大140万円の補助金を受け取れます。
【メリット9】子育てエコホーム支援事業
こどもエコすまい支援事業は2023年9月28日をもって、交付申請の受付を終了しましたが、2024年度の補助金として国土交通省から新しく発表されたのが「子育てエコホーム支援事業」です。
名称と対象に多少の変更はありますが、2024年も補助金事業は継続されます。 この事業は、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅（長期優良住宅、ＺＥＨ住宅）の取得を支援するもので、令和5年度補正予算は2,100億円です。
※子育て世帯とは18歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯を指す。
補助金額につきましては、長期優良住宅認定の場合は100万円/戸、ZEH住宅の場合は80万円/戸の補助金が交付されます。
| 申請対象と補助金額 | |
| 申請対象 | ①子育て世帯or若者夫婦世帯 |
| 補助金額 | ・長期優良住宅：100万円/戸 ・ZEH住宅：80万円 |
※補助金額に関して、以下の①かつ②に該当する区域に立地している住宅は原則半額となります。
①市街化調整区域
② 土砂災害警戒区域又は浸水想定区域（洪水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域における浸水想定高さ３ｍ以上の区域に限る)
注文住宅の新築で子育てエコホーム支援事業の交付申請を行う際には、下記の書類が必要です。
①本補助金の利用について住宅取得者が同意する共同事業実施規約(指定の書式)
②工事請負契約書の写し
③建築基準法に基づく「確認済証」の写し
④建築士が発行する出来高確認書(指定の様式。工事写真を含む)
⑤住宅取得者の本人確認および家族構成を確認する書類(住民票(世帯票)の写し等)
⑥本事業の対象であることを証明する住宅証明書等の写し
下記の書類により、子育てエコホーム支援事業の申請対象であることを証明することが可能です。
①長期優良住宅建築等計画認定通知書
②低炭素建築物新築等計画認定通知書
③性能向上計画認定通知書
④BELS 評価書(ZEH マーク又は ZEH-M マークが表記されたもの)
⑤設計住宅性能評価書(断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たすもの)
⑥建設住宅性能評価書(断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たすもの)
⑦フラット35S適合証明書及び竣工現場検査申請書・適合証明申請書(すべての面)
⑧フラット35S設計検査に関する通知書及び設計検査申請書(すべての面)
子育てエコホーム支援事業は2024年3月以降の受付開始を予定しており、交付申請は着工後となりますので、現在は打合せ段階で長期優良住宅認定やZEH認定を取得する予定のない物件でも対象となる住宅の認定申請を行っておくことで、補助金を受け取ることが可能です。
下記、質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援の手続きの流れとなります。
引用：質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）の概要【国土交通省】
低炭素住宅とは
低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策を取った環境にやさしい住宅のことです。
2012年に施行された「都市の低炭素化の促進に関する法律」（エコまち法）に基づいて「低炭素建築物認定制度」は開始されました。
所管行政庁(都道府県、市又は区)によって特定の基準を満たしていると認められると、認定低炭素住宅として扱われ、優遇措置を受けることができます。
認定基準
低炭素住宅として認定を受けるには下記の条件を満たしている必要があります。
①省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を備えていること、かつ低炭素化促進のための対策が取られていること
②都市の低炭素化促進のための基本方針に照らし合わせて適切であること
③資金計画が適切であること
①の条件に関しては、さらに「定量的評価項目」と「選択的項目」に分かれています。
定量的評価項目
定量的評価項目には、「外皮の熱性能」と「一次エネルギー消費量」の2つの基準があります。
外皮の熱性能に関しては、省エネルギー法で定められる省エネ基準と同等以上の断熱性と気密性を備えている、かつヒートショックや結露の防止といった入居者の健康にも配慮していることが条件です。
一次エネルギー消費量については、省エネルギー法の省エネ基準と比べて10％以上削減していることが条件になります。
選択的項目
選択的項目では、下記の項目のうち2つ以上を満たしていることが条件です。
節水対策
①節水に役立つ機器を設置している（節水便器や食器洗い機の採用、節水に役立つ水栓）
②雨水・井戸水または雑排水を利用するための設備を導入している
エネルギーマネジメント
③ＨＥＭＳ（ホームエネルギーマネジメントシステム）を設置している
④太陽光などの再生可能エネルギーによる発電設備と、それに連係した定置型蓄電池を設置している
ヒートアイランド対策
⑤敷地・屋上・壁面の緑化など一定のヒートアイランド対策が行われている
建築物（躯体）の低炭素化
⑥住宅の劣化を軽減する措置が取られている
⑦木造住宅である
⑧構造耐力上主要な部分に、高炉セメントまたはフライアッシュセメントを使用している
低炭素住宅のメリット
【メリット１】住宅ローン控除での優遇
（***2023年1月追記***）
2024年以降は一般住宅の住宅ローン控除が廃止されます。
2023年中に建築確認がとれた場合のみ上限2,000万円で控除を受けることができます。
しかし長期優良住宅のメリットと同様ですが、認定住宅は引き続き上限4,500万円でローン控除を受けられます。
仮に2023年中に工事を完了していたとして、住宅ローン控除の総額（最大）は以下のようになります。
・低炭素住宅：409.5万円
・一般住宅：140万円
控除額の差は最大で269.5万円にもなります。
【メリット２】住宅ローンが低金利で組める
低炭素住宅でも、住宅ローンの金利面での優遇があります。
低炭素住宅に認定されると、フラット35S(金利Aプラン)の利用基準のうち「省エネルギー性」を満たすことになるので、ローン開始から最初の10年間の金利が1.3％から1.05％に引き下げられるのです。
⇩ フラット35の金利についてはコチラで解説してます
【2023年度】フラット35における長期優良住宅の金利引き下げ率～一般住宅との違いも解説～
【メリット３】地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けられる
低炭素住宅を建てると、最大90万円の補助金を受け取れます。
まとめ
このように長期優良住宅、低炭素住宅として認定を受けることで、安く住宅を購入できるというメリットがあります。
住宅を購入した方や購入予定の方のなかには、認定を受けると住宅ローン控除などでの優遇があることを知らなかったという方も多いのではないでしょうか。
住宅購入で後悔しないためにも、住宅会社に長期優良住宅や低炭素住宅の認定申請を依頼して、安く住宅を購入しましょう。
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