長期優良住宅やBELSなどは、手続きの手間や着工までの期間が延びるという理由から申請していない企業様も多いと思います。
手続きに手間がかかることに関しては外注という手段もありますし、補助金や住宅ローン控除など住宅購入者が得るメリットは大きいため、住宅会社からお客様に提案することで成約率の向上にも繋がるのではないでしょうか。
今回は、長期優良住宅とBELSの違いについて解説していきます。
長期優良住宅とBELSの違い
長期優良住宅は長期優良住宅認定制度で「長期にわたり良好な状態で使用できる」と認められた住宅のことを指し、BELS（建築物エネルギー性能表示制度）は新築・既存の建築物の省エネ性能について、第三者機関が評価・認定する制度のことです。
またBELSについて調べていると目にすることも多い「ZEH」ですが、ZEHの取得にはBELS申請を行って認証を得る必要があります。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅として認定を受けるには下記の条件を満たしている必要があります。
・長期にわたり良好な状態で使用するための構造
・設備が備わっていること
・居住環境への配慮が行われていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間
・計画を定めていること
そして、これらの条件をみたしているかどうかは、下記の9項目で判断されます。
・劣化対策
住宅性能評価において劣化対策等級3の認定を受けている、かつ構造の種類に応じた措置が行われている。
・耐震性
耐震等級2以上、または免震建築物である。
・省エネルギー対策
住宅性能評価で省エネルギー対策等級4以上の認定を受けている。
・維持管理、更新の容易性
耐用年数が短い内装の掃除や点検を容易に行える措置を講じていること。
・バリアフリー性（共同住宅等のみ）
将来的にバリアフリー工事に対応できる広さや構造であるかが認定基準になります。
・可変性（共同住宅等のみ）
居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
・住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な居住面積を有していること。
・居住環境
景観や騒音の問題が生じず、地域に調和した住宅であること。
・維持保全計画
住宅の構造体力上主要と考えられる部分や雨水の浸入を防止する部分、給水や排水の設備の点検・補修に関する計画を事前に策定されていること。
長期優良住宅のメリット
【メリット１】住宅ローン控除での優遇
長期優良住宅では、住宅ローン控除の最大控除額が一般の住宅よりも増えます。
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から最大で13年間控除される制度です。
これは2022年度の税制改正により、適用期限が延長されて2025年までに入居した方に適用されます。
また住宅ローンの控除の最大控除額は、新築と中古、そして住宅性能よって違いがあります。
令和6年～7年までに入居した場合、新築の長期優良住宅の借入限度額は4,500万円、一般の新築住宅の借入限度額が3,000万円で、それぞれ控除期間は最大で13年です。
仮に上限まで住宅ローンを借りて、それぞれ13年間で返済した場合の控除額は、
・新築の長期優良住宅：409.5万円
・一般の新築住宅：273万円
といったようになり、新築の長期優良住宅の方が控除額が136.5万円も多くなります。
【メリット２】投資型減税を受けられる
投資型減税とは、住宅ローンを利用せずに自己資金だけで住宅を購入した場合、長期優良住宅へ性能強化するためにかかった費用(上限650万円)の10％を所得税から控除することができる制度です。 なお、投資型減税は住宅ローン控除との併用はできません。
【メリット３】不動産取得税が減税される
長期優良住宅では、不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が、一般住宅の控除額は1,200万円に対し、長期優良住宅は1,300万円というように一般住宅より多くなります。
【メリット４】登録免許税の税率が引き下げられる
住宅の建築や購入をした際の、所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は下記のように異なり、一般住宅よりも長期優良住宅の方が税率が低くなります。
・所有権保存登記の税率：一般住宅0.15％に対して、長期優良住宅は0.1％
・所有権移転登記の税率：一般住宅0.3％に対して、長期優良住宅は一戸建ての場合0.2％、マンションの場合0.1%
【メリット５】固定資産税の減税期間延長
新築住宅には、固定資産税の優遇措置があり、本則の税率の1/2に減税されますが、長期優良住宅の場合は期間が延長されます。
一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間。
長期優良住宅の場合、一戸建てが5年間、マンションは7年間が減税期間です。
【メリット６】地震保険料が割引になる
長期優良住宅は地震保険料の保険料割引対象ですので、耐震等級２の場合は地震保険料の30％割引、耐震等級３の場合は50％割引を受けることができます。
【メリット７】低金利で住宅ローンを組める
フラット35を利用する場合、長期優良住宅だとフラット35S（金利Aタイプ）という金利優遇を受けることができ、フラット35維持保全型を併用すると、当初5年間は年0.5％、6～10年目は年0.25％も金利が引き下げられます。
【メリット８】地域型住宅グリーン化事業
地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ(工務店など)が建てる省エネルギー性能や耐久性能等に優れた木造住宅を対象に補助金が交付される制度です。
令和5年(2023年度)も、地域型住宅グリーン化事業は継続的に実施されます。 2023年の内容についてはまだ発表されていませんので、2022年の補助額や条件等を下記にてご紹介します。
| 地域型住宅グリーン化事業の対象・補助額 | |
| 補助対象・補助限度額 | ・長期優良住宅 ：140万円 ・高度省エネ型(認定低炭素住宅）：90万円 ・ゼロエネルギー住宅（ZEH）：150万円 |
| 加算措置 | ①地域住文化加算：20万円 ②地域材加算：20万円 ③三世代同居 / 若者・子育て世代加算：30万円 ④バリアフリー加算：30万円 |
【メリット９】子育てエコホーム支援事業
こどもエコすまい支援事業は2023年9月28日をもって、交付申請の受付を終了しましたが、2024年度の補助金として国土交通省から新しく発表されたのが「子育てエコホーム支援事業」です。
名称と対象に変更はありますが、2024年も補助金事業は継続されます。 本事業は、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅（長期優良住宅、ZEH住宅）の取得を支援するもので、令和5年度補正予算は2,100億円です。
子育て世帯・若者夫婦世帯が対象であることは「こどもエコすまい支援事業」と同様ですが、対象の住宅は長期優良住宅とZEH住宅のみとなっております。
※子育て世帯とは18歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯を指す。
補助金額につきましては、長期優良住宅認定の場合は100万円/戸、ZEH住宅の場合は80万円/戸の補助金が交付されます。
また、本事業は令和6年1月中旬より事業者登録の受付が開始される予定で、「こどもエコすまい支援事業を含む住宅省エネ2023キャンペーン」の登録事業者は、通常よりも簡易に登録が可能です。
本事業は、令和5年11月2日以降に基礎工事より後の工程の工事に着手するものを対象としますので、現時点で着工していない物件で、こどもエコすまい支援事業の受付が終了したため長期優良住宅認定かZEH認定を取得していない場合は、補助金事業が利用できますので認定取得をご検討ください。
| 申請対象と補助金額 | |
| 申請対象 | ①子育て世帯or若者夫婦世帯 |
| 補助金額 | ・長期優良住宅：100万円/戸 ・ZEH住宅：80万円 |
※補助金額に関して、以下の①かつ②に該当する区域に立地している住宅は原則半額となります。
①市街化調整区域
② 土砂災害警戒区域又は浸水想定区域（洪水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域における浸水想定高さ３ｍ以上の区域に限る)
注文住宅の新築で子育てエコホーム支援事業の交付申請を行う際には、下記の書類が必要です。
①本補助金の利用について住宅取得者が同意する共同事業実施規約(指定の書式)
②工事請負契約書の写し
③建築基準法に基づく「確認済証」の写し
④建築士が発行する出来高確認書(指定の様式。工事写真を含む)
⑤住宅取得者の本人確認および家族構成を確認する書類(住民票(世帯票)の写し等)
⑥本事業の対象であることを証明する住宅証明書等の写し
下記の書類により、子育てエコホーム支援事業の申請対象であることを証明することが可能です。
①長期優良住宅建築等計画認定通知書
②低炭素建築物新築等計画認定通知書
③性能向上計画認定通知書
④BELS 評価書(ZEH マーク又は ZEH-M マークが表記されたもの)
⑤設計住宅性能評価書(断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たすもの)
⑥建設住宅性能評価書(断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たすもの)
⑦フラット35S適合証明書及び竣工現場検査申請書・適合証明申請書(すべての面)
⑧フラット35S設計検査に関する通知書及び設計検査申請書(すべての面)
下記、質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援の手続きの流れとなります。
引用：質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）の概要【国土交通省】
BELSの認定基準
BELSでは、建物の省エネ性能が5段階で評価され、結果が★で表示されますが、★5つが最高ランクです。この星の数はBEI値（省エネルギー性能指標）によって以下のように区分されています。
- ★5つ：BEI ≦ 0.80
- ★4つ：0.80 ＜ BEI ≦ 0.85
- ★3つ：0.85 ＜ BEI ≦ 0.90
- ★2つ：0.90 ＜ BEI ≦ 1.00
- ★1つ：1.00 ＜ BEI
BEI値は「設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量」で求められます。
基準一次エネルギー消費量は地域や建物用途、室使用条件などによって定められたものです。 設計一次エネルギー消費量は、実際に建てる建物の大きさや使う設備などに応じて算出されます。
BELSを取得した建築物には、上図のようなBELS評価書が発行され、希望すればプレートやシールの発行も可能です。
そしてBELSプレートには、下記の性能が記載されています。
①削減率の値（BEI値）に応じた★マーク（5段階で表示されます）
②基準一次エネルギー消費量に対する削減率
③省エネ基準・誘導基準それぞれに対する建物のレベル
④一次エネルギー消費量基準への適合可否 ⑤外皮基準値および適合可否
BELS (ベルス)住宅のメリット2選
ZEH補助金の申請に活用できる
ZEHを推進するための補助金制度の一つに「ZEH支援事業」がありますが、補助金の交付にあたり下記の要件があるため、申請の際にBELS評価書を活用することができます。
本事業では、申請する住宅について、建築物省エネ法の第７条に基づく省エネルギー性能表示(BELS等、第三者認証を受けているものに限る)にて、「ZEH」であることを示す証書を原則として本年度(１年目)の完了実績報告前に取得し、その写しを本年度(１年目)の完了実績報告時に提出できることが交付要件の一つになっています。
またZEH支援事業は、2022年度の受付は終了してしまいましたが、経済産業省・環境省・国土交通省連携で予算6,550百万円で2023年度も継続される予定です。
ZEH支援事業について詳細は下記の環境省のサイトをご確認ください⇩⇩
000097284.pdf (env.go.jp)
物件の価値が上がる
BELSは、建物の省エネ性能が1～5までの5段階で表示されます。
またBELS認定を取得することで、第三者機関による評価を受けることができるため信頼性が高く、売却する際の性能証明になり物件の価値が上がります。
すぐに得られるメリットではありませんが、長期的に考えればメリットも大きいため、住宅購入者がBELS認定を取得しておこうと思える要素ではないでしょうか。
(株)Joh Abroadの長期優良住宅・ZEH申請サポートは相場の半額！
弊社(株式会社Joh Abroad)はベトナムにCADセンターを設立し、図面の作成業務だけでなく、費用相場の半額程度で長期優良住宅やBELS等の申請サポートもさせていただいております。
弊社のベトナムCADセンターには、2005年に19歳で来日してから秋田大学で建設を学び、日本の企業に就職するという17年間の建設業界のキャリアがあるマネージャーを筆頭に、日本の建設会社で4～12年間エンジニアや現場監督としてキャリアのあるメンバー達が在籍しております。
また、長期優良住宅などの申請を担当するメンバー達は日本の住宅会社から年間1,000件の構造計算などを行っており、日本語での会話は勿論、ビジネスレベルでメールのやりとりが可能です。
建設業界では人手不足により、ゼネコンや設計事務所、地域工務店などにおいて本来、設計などクリエイティブな業務に作業工数を割くべき人材が図面起こしなどに時間を取られて、本来メイン業務となる作業工数が足りなくなるという問題も起こっていますので、申請業務は自社では対応できない会社様も多いと考えています。
自社メンバーの工数削減のために申請業務を外注したいが、外注コストは可能な限り減らしたいという企業様には海外への外注がおすすめです。
また補足として、長期優良住宅は補助金を利用できますが、BELSは認定を取得したとしてもZEH基準を満たしていなければ補助金の利用はできませんのでご注意ください。
(株)Joh Abroadの長期優良住宅・BELS申請代行事業はこちら⇩⇩
住宅の各種申請代行サポート｜長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH・BELS・設計性能評価
(株)Joh Abroadでは、建設・住宅業界のYouTube・Instagramによる集客支援(ホームページを検索結果の1ページ目に表示させる)やベトナム人人材(外国人技能実習生、特定技能、エンジニア)の紹介、ベトナム人の免許取得支援、ベトナムCADセンターでのCAD図面作成代行サービス、外国人労働者の脱退一時金申請代行(納付した年金の返還請求)を行っております。
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