【2023年最新】長期優良住宅とZEHの違いを解説｜住宅ローン控除でメリットが大きいのは？

株式会社Joh Abroad (ジョー　アブロード)の中里貫太です。

長期優良住宅やZEH等は、住宅購入者が利用できる補助金を調べていると頻繁に目にするのではないでしょうか。

これらの認定を取得することで、住宅購入者が高性能な住宅を安く購入できますので、住宅の価格設定が高い住宅会社様はお客様に長期優良住宅などの申請を提案することで住宅購入のハードルも下げられると考えます。

今回は、長期優良住宅とZEHの違いを解説していきます。

長期優良住宅とZEHの違いは？

結論からになりますが、長期優良住宅が省エネ性能や耐震性能など幅広い基準を満たした長く快適に暮らせる住宅であるのに対して、ZEHは省エネ性能に特化した住宅であることが一番の違いです。

それぞれ認定基準が異なりますので、建設・住宅会社様は自社物件が認定基準を満たしているのかを本記事で確認していただければと思います。   

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅のことです。

長期優良住宅の認定を取得することで、税制優遇や補助金を利用できる等のメリットを受けられますので、建築コスト増や着工までの期間が伸びることを差し引いてもメリットが上回るのではないでしょうか。  

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅として認定を受けるには下記の条件を満たしている必要があります。

・長期にわたり良好な状態で使用するための構造
・設備が備わっていること
・居住環境への配慮が行われていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間
・計画を定めていること  

そして、これらの条件をみたしているかどうかは、下記の9項目で判断されます。  

・劣化対策
住宅性能評価において劣化対策等級3の認定を受けている、かつ構造の種類に応じた措置が行われている。

・耐震性
耐震等級2以上、または免震建築物である。

・省エネルギー対策
住宅性能評価で省エネルギー対策等級4以上の認定を受けている。

・維持管理、更新の容易性
耐用年数が短い内装の掃除や点検を容易に行える措置を講じていること。

・バリアフリー性（共同住宅等のみ）
将来的にバリアフリー工事に対応できる広さや構造であるかが認定基準になります。

・可変性（共同住宅等のみ）
居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な措置が講じられていること。

・住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な居住面積を有していること。

・居住環境
景観や騒音の問題が生じず、地域に調和した住宅であること。

・維持保全計画
住宅の構造体力上主要と考えられる部分や雨水の浸入を防止する部分、給水や排水の設備の点検・補修に関する計画を事前に策定されていること。  

長期優良住宅のメリット9選

【メリット１】住宅ローン控除での優遇

長期優良住宅では、住宅ローン控除の最大控除額が一般の住宅よりも増えます。

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税から最大で13年間控除される制度です。

これは2022年度の税制改正により、適用期限が延長されて2025年までに入居した方に適用されます。

また住宅ローンの控除の最大控除額は、新築と中古、そして住宅性能よって違いがあります。

令和6年～7年までに入居した場合、新築の長期優良住宅の借入限度額は4,500万円、一般の新築住宅の借入限度額が3,000万円で、それぞれ控除期間は最大で13年です。

仮に上限まで住宅ローンを借りて、それぞれ13年間で返済した場合の控除額は、

・新築の長期優良住宅：409.5万円
・一般の新築住宅：273万円

といったようになり、新築の長期優良住宅の方が控除額が136.5万円も多くなります。  

【メリット２】投資型減税を受けられる

投資型減税とは、住宅ローンを利用せずに自己資金だけで住宅を購入した場合、長期優良住宅へ性能強化するためにかかった費用(上限650万円)の10％を所得税から控除することができる制度です。 なお、投資型減税は住宅ローン控除との併用はできません。

【メリット３】不動産取得税が減税される

長期優良住宅では、不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が、一般住宅の控除額は1,200万円に対し、長期優良住宅は1,300万円というように一般住宅より多くなります。  

【メリット４】登録免許税の税率が引き下げられる

住宅の建築や購入をした際の、所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は下記のように異なり、一般住宅よりも長期優良住宅の方が税率が低くなります。

・所有権保存登記の税率：一般住宅0.15％に対して、長期優良住宅は0.1％

・所有権移転登記の税率：一般住宅0.3％に対して、長期優良住宅は一戸建ての場合0.2％、マンションの場合0.1%  

【メリット５】固定資産税の減税期間延長

新築住宅には、固定資産税の優遇措置があり、本則の税率の1/2に減税されますが、長期優良住宅の場合は期間が延長されます。

一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間。

長期優良住宅の場合、一戸建てが5年間、マンションは7年間が減税期間です。  

【メリット６】地震保険料が割引になる

長期優良住宅は地震保険料の保険料割引対象ですので、耐震等級２の場合は地震保険料の30％割引、耐震等級３の場合は50％割引を受けることができます。  

【メリット７】低金利で住宅ローンを組める

フラット35を利用する場合、長期優良住宅だとフラット35S（金利Aタイプ）という金利優遇を受けることができ、フラット35維持保全型を併用すると、当初5年間は年0.5％、6～10年目は年0.25％も金利が引き下げられます。  

【メリット８】地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ(工務店など)が建てる省エネルギー性能や耐久性能等に優れた木造住宅を対象に補助金が交付される制度です。

令和5年(2023年度)も、地域型住宅グリーン化事業は継続的に実施されます。 2023年の内容についてはまだ発表されていませんので、2022年の補助額や条件等を下記にてご紹介します。

【メリット９】

質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援

こどもエコすまい支援事業は2023年9月28日をもって、交付申請の受付を終了しましたが、2024年度の補助金として国土交通省から新しく発表されたのが「質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援」です。

名称と対象に多少の変更はありますが、2024年も補助金事業は継続されます。 この事業は、子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅（長期優良住宅、ＺＥＨ住宅）の取得を支援するもので、令和5年度補正予算は2,100億円です。

子育て世帯・若者夫婦世帯が対象であることは「こどもエコすまい支援事業」と同様ですが、対象の住宅は長期優良住宅とZEH住宅のみとなっております。 ※子育て世帯とは18歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯を指す。

補助金額につきましては、長期優良住宅認定の場合は100万円/戸、ZEH住宅の場合は80万円/戸の補助金が交付されます。

※補助金額に関して、以下の①かつ②に該当する区域に立地している住宅は原則半額となります。
①市街化調整区域
② 土砂災害警戒区域又は浸水想定区域（洪水浸水想定区域又は高潮浸水想定区域における浸水想定高さ３ｍ以上の区域に限る)

質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援は2024年3月以降の受付開始を予定しており、交付申請は着工後となりますので、現在は打合せ段階で長期優良住宅認定やZEH認定を取得する予定のない物件でも対象となる住宅の認定申請を行っておくことで、質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援の補助金を受け取ることが可能です。

下記、質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援の手続きの流れとなります。

引用：質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援（仮称）の概要【国土交通省】

低炭素住宅

低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策を取った環境にやさしい住宅のことです。

2012年に施行された「都市の低炭素化の促進に関する法律」（エコまち法）に基づいて「低炭素建築物認定制度」は開始されました。

所管行政庁(都道府県、市又は区)によって特定の基準を満たしていると認められると、認定低炭素住宅として扱われ、優遇措置を受けることができます。  

ZEH (ゼッチ)とは？

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、エネルギー収支がゼロ以下である家のことです。

分かりやすく言い換えると、太陽光発電などで創出したエネルギーが、一年間の生活で消費するエネルギーと同じ、若しくは上回る住宅のことを指します。

電気やガスのエネルギーを一般の住宅より使わなくても快適に暮らせるのがZEH住宅の特徴です。  

ZEHの3区分

ZEH

ZEHは、3種類のZEHのなかで最も省エネ性能に優れています。

太陽光発電などの再生可能エネルギーで、年間の消費エネルギーの100%をまかなえるエネルギー収支がゼロ以下の家です。

またZEHは、経済産業省で「外皮の高断熱化および高効率な省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギー等により年間の1次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの住宅」と定義されています。  

Nearly ZEH

太陽光発電などの再生可能エネルギーにより、年間の消費エネルギーの75%をまかなえる住宅が「Nearly ZEH（ニアリー・ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」です。

Nearly ZEHは、寒く日照率の悪い地域で適用されます。

寒冷地や降雪地帯など日照率が悪い地域などが対象で、このような地域では太陽光発電を設置しても上手く日光を集められないため、ZEHよりも少し消費エネルギーの基準が低く定められているのです。

またNearly ZEHは、経済産業省で「ZEHを見据えた先進住宅として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギー等により年間の消費エネルギーをゼロに近づけた住宅」と定義されています。  

ZEH Oriented

ZEH Oriented（ゼロ・エネルギー・ハウス指向型住宅）とは、ZEHの基準である断熱性・省エネ性能を満たしたうえで、太陽光発電や蓄電池などの発電施設がない住宅のことです。

ZEH基準は満たしているが、太陽光パネルを設置できないような都市部の敷地面積が狭い場所に建てる住宅が申請対象となります。

またZEH Orientedは、経済産業省で「ZEHを指向した先進的な住宅として、外皮の高断熱化および高効率な省エネルギー設備を備えた住宅（都市部狭小地に建築された住宅に限る）」と定義されています。  

ZEHの区分ごとの要件

ZEH・Nearly ZEH

ZEHとNearly ZEHは、以下①～④のすべてに適合していなければなりません。

① ＺＥＨ強化外皮基準(地域区分１～８地域の平成 28年省エネルギー基準(ηAC 値、気密・防露性能の確保等の留意事項)を満たした上で、UA値［W/m2K］１・２地域：0.40以下、３地域：0.50 相当以下、４～７地域：0.60以下)

②基準一次エネルギー消費量から20％以上の一次エネルギー消費量削減(再生可能エネルギー等は除く)

③ 再生可能エネルギーを導入(容量不問)

④ 再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から「ZEH→100％、Nearly ZEH→80％」以上の一次エネルギー消費量削減  

地域区分はこちら⇩
001500182.pdf (mlit.go.jp)  

ZEH Oriented

①ZEH・Nearly ZEHと同様

②再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から20％以上の一次エネルギー消費量削減  

ZEHのメリット7選

【メリット１】住宅ローン控除での優遇

ZEHでも同様に、住宅ローン控除の最大控除額が一般の住宅よりも増えます。

令和6年～7年までに入居した場合、新築のZEH住宅(正確にはZEH水準省エネ住宅)の借入限度額は3,500万円、一般の新築住宅の借入限度額が3,000万円で、それぞれ控除期間は最大で13年です。

仮に上限まで住宅ローンを借りて、それぞれ13年間で返済した場合の控除額は、
・新築のZEH住宅：318.5万円
・一般の新築住宅：273万円

となり、新築のZEH住宅の方が控除額が45.5万円も多くなりますが、長期優良住宅に比べると控除額が91万円少なくなっております。  

【メリット2】ZEH支援事業（ZEH）

ZEH支援事業（ZEH）で対象となる住宅は、ZEH、NearlyZEH、ZEHOrientedです。

ZEH支援事業では、20%以上の一次エネルギー消費量削減が要件となっています。

この他の要件としては、ZEH住宅の定義を満たしていることや、登録済のZEHビルダー・ZEHプランナーが建築や設計、販売している住居であることが挙げられます。

ZEH支援事業でもらえる補助金は、1戸あたり55万円です。

さらに、蓄電システムの導入で2万円/kwh、補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低いほうが申請時に加算されます。  

【メリット3】ZEH支援事業（ZEH＋）

ZEH＋とは、再生可能エネルギーの自家消費拡大をZEHよりさらに上乗せした事業で、対象となる住宅は、ZEH＋、NearlyZEH＋です。

ZEH＋では、ZEH支援事業の要件に加え、下記3つの条件のうち2つを満たす必要があります。

ZEH＋の追加要件（下記のうち２つを満たす）

① さらなる高断熱化
② 高度エネルギーマネジメント
③ 電気自動車（PHV車）の充電設備   ZEH＋の補助金額は、1戸当たり100万円です。

さらに、追加補助額として以下の内容が挙げられています。

追加補助額

・蓄電システム：2万円/kWh、補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低いほう
・直交集成板：1戸あたり90万円
・地中熱ヒートポンプシステム：1戸あたり90万円
・PVTシステム（液体型）：65万円または80万円
・PVTシステム（空気型）：90万円
・液体集熱式太陽熱利用温水システム：12万円または15万円  

【メリット4】次世代ZEH＋（注文住宅）

次世代ZEH＋（注文住宅）の概要はZEHが基本となっており、対象となるのは注文住宅のみです。

次世代ZEH＋（注文住宅）の要件はZEH＋の要件を満たし、以下の項目のうちいずれか1つ以上を導入する必要があります。

追加要件

・蓄電システム ・V2H充電設備（充放電設備）
・燃料電池
・太陽熱利用温水システム
・太陽光発電システム10kW以上  

次世代ZEH＋の補助金額は、1戸あたり100万円です。さらに、以下の設備導入で補助金が増額されます。

追加補助額
・蓄電システム：2万円/kWh、補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低いほう
・燃料電池：1台あたり2万円
・V2H充電設備（充放電設備）：補助対象経費の1/2または75万円のいずれか低いほう
・太陽熱利用温水システム（液体式）：1戸あたり17万円
・太陽熱利用温水システム（空気式）：1戸あたり60万円  

【メリット5】次世代HEMS実証事業

「ZEH」という文言が含まれていない次世代HEMS実証事業ですが、ZEH＋の概要が基本となっており、さらに要件を加えたものです。

対象となる住宅は「ZEH＋」と「NearlyZEH＋」で、次世代ZEH＋と同様に、新たに戸建てを新築する場合（注文住宅）に申請できます。

次世代HEMS実証事業の要件は、ZEH＋の基準を満たし、下記が必要になります。

追加要件
・蓄電システムまたはV2H充電設備のいずれかを導入
・AI、IoT技術などを行う仕組みを備える  

次世代HEMS実証事業の補助金額は、1戸あたり112万円です。

さらに、以下の設備を導入すれば、追加補助額を受け取ることができます。

追加補助額

・蓄電システム：2万円/Kwh、補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低いほう
・燃料電池：1台あたり2万円
・V2H充電設備（充放電設備）：補助対象経費の1/2または75万円のいずれか低いほう
・太陽熱利用温水システム（液体式）：1戸あたり17万円
・太陽熱利用温水システム（空気式）：1戸あたり60万円    

【メリット6】地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業はZEHでも利用可能です。

2022年はZEH住宅の場合、150万円の補助金が支給されていました。

【メリット7】質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援

質の高い住宅ストック形成に関する省エネ住宅への支援はZEH住宅も利用可能で、ZEH住宅の場合は80万円/戸の補助金が交付されます。

(株)Joh Abroadの長期優良住宅・ZEH申請サポートは相場の半額！

弊社(株式会社Joh Abroad)はベトナムにCADセンターを設立し、図面の作成業務だけでなく、費用相場の半額程度で長期優良住宅やZEH等の申請サポートもさせていただいております。

弊社のベトナムCADセンターには、2005年に19歳で来日してから秋田大学で建設を学び、日本の企業に就職するという17年間の建設業界のキャリアがあるマネージャーを筆頭に、日本の建設会社で4～12年間エンジニアや現場監督としてキャリアのあるメンバー達が在籍しております。

また、長期優良住宅などの申請を担当するメンバー達は日本の住宅会社から年間1,000件の構造計算などを行っており、日本語での会話は勿論、ビジネスレベルでメールのやりとりが可能です。

建設業界では人手不足により、ゼネコンや設計事務所、地域工務店などにおいて本来、設計などクリエイティブな業務に作業工数を割くべき人材が図面起こしなどに時間を取られて、本来メイン業務となる作業工数が足りなくなるという問題も起こっていますので、申請業務は自社では対応できない会社様も多いと考えています。

長期優良住宅やZEHは住宅購入者にとってメリットの大きい制度ですので、お客様に申請の提案をすることで成約率の向上にも繋がるのではないでしょうか。

長期優良住宅等の申請業務を外注したいが、外注コストは可能な限り減らしたいという会社様は是非ご利用ください。  

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【料金表付き】長期優良住宅の申請代行費用の料金相場~構造計算含めて申請サポートするには？~

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【格安に補助金GET】ZEH申請代行費用の料金相場！~申請サポートをベトナムでする方法~

(株)Joh Abroadでは、建設・住宅業界のYouTube・Instagramによる集客支援(ホームページを検索結果の1ページ目に表示させる)やベトナム人人材(外国人技能実習生、特定技能、エンジニア)の紹介、ベトナム人の免許取得支援、ベトナムCADセンターでのCAD図面作成代行サービス、外国人労働者の脱退一時金申請代行(納付した年金の返還請求)を行っております。

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