住宅申請代行サポート

【いらない?】長期優良住宅のメリットは?元取れるか損得をリアルに計算してみた。

 

こんにちは!株式会社Joh Abroad(ジョーアブロード)の南部です。
今回も気になる長期優良住宅のメリットについて解説します。



長期優良住宅のメリットを見ていると「最大〇〇円控除!」や「50%免除(減額)」といったワードをよく見かけます。

メリットとなる減税措置や補助金などを全て「プラス」として換算してみると年収400万円、借入額4,000万円とした場合に500万円近く、一般住宅よりお得に家を建てることができます。

と、年収と借入額を設定してしまうと「じゃあうちの場合はいったいいくら、どんな条件で控除や補助金を受け取れるの?」となりますよね。

長期優良住宅にするか悩まれている方にこそ知ってほしい、リアルな控除金額や補助金をここでは一気に解説していきます。

・少しでもお得に新築を建てたい

・長期優良住宅にするメリットがいまいちつかめない

・長期優良住宅の申請費用が高額で迷っている

こんな悩みをここで一緒に解決していきましょう!    

 

長期優良住宅のメリットは全部で7つ!

新築の長期優良住宅を購入する場合に受けられる控除や補助金は以下の7つがあります。


①住宅ローン控除額アップ
②地震保険料50%割引
③固定資産税の減税措置期間延長
④不動産取得税の控除額アップ
⑤登録免許税の税率引き下げ
⑥地域型住宅グリーン事業
⑦こどもエコすまい支援事業 

以上のメリットについていったいいくら得するのか、詳しく解説していきます。

⇩ 長期優良住宅について詳しくはコチラ

長期優良住宅のデメリットは10年後の点検?補助金140万円・金利引き下げ等、メリット多数

 

年収・借入額別!リアルな住宅ローン控除額

長期優良住宅のメリットのなかでも特におすすめされるのが「住宅ローン控除」です。

長期優良住宅の場合、上限4,500万までで年末時点でのローン残額の0.7%に控除が適用されます。
また期間は今まで通り13年間

一般住宅の住宅ローン控除は2024年に廃止になるにもかかわらず、長期優良住宅の場合には13年間控除が適用されるので、かなり優遇されているのだということが分かります。  

それではここで、一体いくら控除されるのかを借入額ごとに見てみましょう。
控除額は年収・家族構成(扶養人数)・借入額によって変動します。

ここでは下記のような条件で年収と借入額別に控除される金額を計算してみました。


・30代夫婦 (夫:会社員 / 妻:専業主婦 扶養人数 1人)子どもなし
・金利 0.6%
・2024年1月入居予定
(※住宅ローン控除は2023年中に建築認定を受ければ上限2,000万円で控除を受けることができます。)

 

年収400万円台のケース

〇 一般住宅とは最大71.9万円の差
〇 借入額4,000万円以上で最大控除額 211.9万円

 

年収500万円台のケース

〇 一般住宅との差額は最大117.4万円
〇借入額5,000万円以上で最大控除額 257.4万円

 

年収600万円台のケース

〇 一般住宅との差額は最大で201.9万円
〇 最大控除額は借入額6,000万円以上で341.9万円

 

年収700万円台のケース

〇 一般住宅との差額は最大で269.5万円
〇 借入額7,000万円以上で控除額最大の409.5万円!

 

年収800万円台のケース

〇 一般住宅との最大差額は269.5万円
〇 借入額7,000万以上で最大控除額 409.5万円

 

長期優良住宅の住宅ローン控除で得するのは誰?

具体的に長期優良住宅の場合の住宅ローン控除でメリットが大きいのは以下の2パターンにあたる方と言えます。

・年収が高い人
・借入額が大きい人

それぞれについて解説します。

年収が高い人

住宅ローン控除が年収によって変わるのは社会保険料などすでに納めている税金が関係しているからです。
「年収が高い人=すでに多くの税金を納めている」ので、控除額が大きくなります。

年収が低いからと言って損しているわけでなく、年収が高いほど納めている税金を考慮してもらえるということです。

上記の一覧表から見ると、年収700万円以上で一気に控除額が大きく変わります。  

借入額が大きい人

年度末の時点での残額で控除額は決まるので、借入額が大きい人ほど控除される額が大きくなります。
上限は4,500万円ですが、借入額が6,000万円、7,000万円となると控除される額が大きく、最大409.5万円の控除も受けることができます。

最大控除額を受けるには借入額7,000万以上が必要です。

 

地震保険料は50%割引される

地震保険料は耐震基準と地域によって保険料が変わります。
基本的な保険料の計算は以下のようになっています。

(保険料)×(基本料率)/ 1,000円 × 長期係数

基本料率は地域と構造によって定められる係数です。

「イ構造」と呼ばれる鉄骨やコンクリート造りの建物と「ロ構造」と呼ばれる木造建築物に分けられており、さらに地震発生リスクによって1等地から3等地の3段階に分けられています。

  「地震保険料のあらまし」より抜粋

2等地に属する大阪府の場合、イ構造は基本料率1.16、ロ構造では1.95です。

⇩その他の地域での基本料率はコチラで確認できます。
「地震保険料のあらまし」

また契約年数に応じて割引が適用されます。
1年契約を5回更新するよりも、はじめから5年契約をした方が同じ住宅でも保険料は安くなります。  

ここで以下のような条件での保険料を計算してみました。


・大阪府
・木造建築
・保険料 1,000万円

※ここでの保険料はあくまで建物への保険のみで、その他の要件によって金額は変わります。 また10円以下は切り捨てで表記しています。 長期優良住宅の場合は上記の保険料の50%になるので、以下のようになります。 5年契約の場合45,000円以上の差額になってきます。 さらにこのまま住み続けた場合、将来的にいくら差額が出るのかも見てみましょう。 30年間地震保険料をかけた場合、27万円以上の差額が出ます。  

 

固定資産税の減税措置期間も延長

長期優良住宅では固定資産税についての減税措置期間が通常1~3年間のところ、1~5年間に延長されます。

そもそも固定資産税って何? 2年の違いでいくら得するの?となりますよね。

固定資産税の減税措置が2年延長されることでいったいいくらお得になるのかは下記で解説していきます。

通常は建物と土地それぞれに固定資産税はかかりますが、今回は「借入金額4,000万」という条件のみで、いくら得するのかということだけを計算してみます。

それでは一緒に計算を追っていきましょう!
 
固定資産税の計算には固定資産税評価額というものを使用します。

これは公示価格(今回は4,000万円そのままを使用)に0.7をかけた金額です。

① 固定資産税評価額 = 4,000万円 × 0.7 = 2,800万円

ここで固定資産税は評価額(①)の1.4%の金額になります。

② 固定資産税 = 2,800万円 × 1.4% = 392,000円

減税措置は固定資産税の1/2になるので、1年間で控除される金額は

③ 392,000円(②) / 2 = 196,000円

一般の住宅では1~3年間、固定資産税の1/2減税措置が受けられるので

④ 196,000円(③)× 3(年間)= 588,000円

一方、長期優良住宅では減税措置が1~5年間適用されるので

⑤ 196,000円(③)× 5(年間)= 980,000円

最終的に減税措置の期間延長によって得するのは

980,000円(⑤)- 588,000円(④)= 392,000円

となります。  

ここまでの計算を見て気づかれる方もいるかもしれませんが、減税措置が2年延長されることによって1年分の固定資産税が浮くという計算になります。

1/2(固定資産税の減税)× 2(年分延長)= 1(年分の固定資産税)

4,000万円~7,000万円のリアル控除金額

以下は公示金額4,000万円から7,000万円の場合の控除金額をすべて計算してみました。

上でも述べたように1年分の固定資産税が差額に当てはまりますが、ここでは一般住宅と長期優良住宅の控除総額も合わせて分かるように一旦上記の計算通りにしています。

5年間で686,000円(公示金額7,000万円の場合)も浮くのはかなり大きいですよね。

 

不動産取得税は3万円お得

家の購入・維持にかかわる税金のなかで「不動産取得税」というものもあります。

長期優良住宅の場合、不動産取得税についても軽減措置が講じられています。
不動産取得税の計算は基本的に以下のようになっています。

{(固定資産税評価額)ー 1,200万円 }× 3% 

※不動産取得税は建物と土地それぞれ分けて計算し、土地の不動産取得税は上記の計算式とは違った計算式になります。
ここでは建物の不動産取得税にフォーカスをあてて差額を計算してみます。

長期優良住宅の場合、評価額から控除される金額が1,300万円にアップします。

長期優良住宅の不動産取得税の計算方法

{(固定資産税評価額)ー 1,300万円 }× 3% 

控除額の差は100万円なので、一般住宅と長期優良住宅の登録免許税の差額は

100万円 × 3% = 3万円 

建物の価格がいくらの場合でも登録免許税の差額は3万円になります。
参考までに建物の公示価格別に登録免許税の料金一覧を下記に計算してみました。  

登録免許税の差額もチェック

登録免許税の計算方法は以下のようになっています。


一般住宅:(固定資産評価額)× 0.15%
長期優良住宅:(固定資産評価額)× 0.1%

千円以下は切り捨てで繰り上がりとなるので注意です。

借入額をそのまま建物の公示価格として4,000万円~7,000万円での差額を計算してみました。  

補助金① 地域型住宅グリーン事業

長期優良住宅の認定を受けることで控除される税金措置について解説してきました。

しかし「減税措置」だけではいまいちお得感が物足りないという方もいるかもしれませんね。
ここからは長期優良住宅の認定によって受け取れる補助金について解説していきます。

お金が貰えるというのはより直接的にお得感を感じるポイント!
まずは最大180万円になる地域型住宅グリーン事業の紹介です。

地域型住宅グリーン事業では長寿命型・ゼロエネルギー住宅型・高度省エネ型の3タイプにそれぞれ最大140万円の補助金を受け取れます。

長期優良住宅はこのうちの長寿命型に当たります。

また、地域型住宅グリーン事業にはその他の加算要件もあり、一件あたり20~30万円、上限40万円まで加算可能なので、最大180万円まで補助金を受け取れる可能性があります。
加算要件は以下のようになっています。

①地域材加算 20万円
②三世代同居加算 30万円
③若者・子育て世帯加算 30万円
④地域住文化加算 20万円
⑤バリアフリー加算 30万円

Structural calculation

 

地域型住宅グリーン事業の補助金額は?

たとえば30代の夫婦がバリアフリー等級3の長期優良住宅を建てた場合を見てみましょう。

長期優良住宅なので地域型住宅グリーン事業の長寿命型にあたるため、補助金の基本金額は140万円です。
そして加算要件についても下記の2点が適用されます。

□ 30代 → 加算要件③若者・子育て世帯加算=30万円

□ バリアフリー等級3 → 加算要件⑤バリアフリー加算=30万円

ここまでで加算要件の上限40万円を超えているので、加算は40万円となります。
なので今回の場合受け取れる補助金は

長期優良住宅の補助金(基本金額)140万円 + 加算分 40万円 = 180万円
となります。

こちらの補助金については施工業者の過去の実績を考慮し、受け取れる補助金額が前後することがあります。

また施工業者については地域型住宅グリーン事業のグループに所属していなければ申請できません。
⇩ グループ所属の施工業者についてはこちらで確認できます。
地域型住宅グリーン事業採択グループ紹介  

 

補助金② 2022年創設!「こどもエコすまい支援事業」

上で紹介した「地域型住宅グリーン事業」は申し込み枠が限られていて契約・着工のタイミングによっては申請が難しい場合があります。
しかし今から紹介する「こどもエコすまい支援事業」は新設された制度ということもあり、より申請しやすい補助金です。

高い省エネ性能を有する住宅の新築を支援する制度として「こどもエコすまい支援事業」が2022年11月に創設されました。

ZEH基準の省エネ性能を保有する住宅であれば申請対象となり、令和4年10月以降に認定された長期優良住宅も対象に入ります。
補助額は1戸あたり100万円で、申請は一般消費者ではなく事業者が申請する形式になっています。

長期優良住宅にしておくだけで、申請基準はクリア! 長期優良住宅ってなんてオールマイティーなんでしょう・・・。

こちらの申請には工事着工前に事業者登録をしていないと申請対象になりません。
これから建築業者を決める場合には「こどもエコすまい支援事業」の申請が可能かを決め手にするのもありですね。  

 

長期優良住宅のメリットVSデメリット

ここまで見てきた控除と補助金の合計でいくら得するのかを見てみましょう。

地域型住宅グリーン事業とこどもエコすまい支援事業は併用できないため、ここではいずれか一つの補助金を受けた場合に分けてみてみます。

400万円、公示金額4,000万円の住宅の場合でも500万円近い控除・補助金を受け取れることになります。

 

ではデメリットとなる申請費用についてですが、弊社の申請代行サービスは以下の料金で行っています。

長期優良住宅申請サポート
内容料金詳細納期
壁量計算70,000円~・壁量計算
・基礎伏図 / 基礎断面
・外皮計算
・一次エネルギー消費量計算
・申請代行
7営業日
構造計算 2階175,000円~・構造計算(許容応力度計算)
・基礎伏図 / 基礎断面
・外皮計算
・一次エネルギー計算
・申請代行
12営業日
構造計算 3階195,000円~12営業日
申請代行のみ45,000円~申請サポート5営業日

ここまで見ると費用面で長期優良住宅にすることでどれだけ控除・補助金が大きいかは一目瞭然です。
⇩ 長期優良住宅の申請代行費用について詳しくはコチラ 

【料金表付き】長期優良住宅の申請代行費用の料金相場~構造計算含めて申請サポートするには?~

 

まとめ

今回は長期優良住宅の費用面でのメリットを総まとめしてきました。
リアルな金額で長期優良住宅のメリットがどれだけ大きいか見えてきたのではないでしょうか。

費用面だけでなく、目に見えない部分まで安心して住める家を購入できるというメリットもあります。  

一般消費者では申請書類を揃えて申請するのはかなり大変な作業になるので、代行サービスを利用するのが一般的です。
代行サービスは料金が会社によって異なりますので、まずは見積もりをとってみましょう。

 

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