こんにちは。株式会社Joh Abroad（ジョーアブロード）の南部です。
今回は長期優良住宅のメリットの一つ、フラット35の金利がいくら下がるのかについて解説します。
長期優良住宅のメリットはたくさんありすぎて、一つ一つの要件がどうなっているのか確認するのも大変かもしれません。
しかしお金の問題は住宅購入前にしっかり検討して進めていきたいところです。
さて、長期優良住宅のメリットの一つにフラット35の金利引き下げがありますが、それっていったいいくらなんでしょう？
実際に借入額4,000万円で返済期間を30年とした場合に、長期優良住宅と一般住宅では支払い総額で146万円もの差額が出ます。
と言われても、
「長期優良住宅」という申請型はないの？
金利Aプランって何？
といまいち疑問が残りませんか？
またフラット35の金利引き下げメニューで併用できるものがあるのかも気になりますよね。
ここからはフラット35の概要や金利引き下げメニューについて詳しくみていきましょう。
⇩ 長期優良住宅とは？メリットについてはコチラ。
【着工前or着工後】長期優良住宅の申請の流れやタイミング～補助金や金利引下げのメリット～
フラット35とは
フラット35とは「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して融資を行うサービスです。
新築をする方や住宅を購入する場合に利用でき、リフォーム（リノベーション）を伴う場合にはリフォーム費用も含めた借入もできます。
母体となっている「住宅金融支援機構」とは国土交通省と財務省の所管であった住宅金融公庫から引き継がれている独立行政法人です。
金融機関や金融への知識に乏しい方でも安心して融資を利用できる機関と言えます。
フリーランスなど働き方の多様性が広がる一方で借入の基準は依然として厳しく、民間の金融機関では審査が通らないといったことも多くあります。
住宅金融支援機構では多くの方が利用できるよう審査基準が低く設定されているため、フリーランスや契約社員、また勤続年数が短い人でも一定の基準を満たせば利用できます。
フラット35の金利引き下げメニューはポイント制
フラット35の金利引き下げメニューは幅広いバリエーションがあるので2022年10月に適用方法が変更されました。
下記に紹介する①～③の基準ごとにポイントが設けられ、当てはまるポイントの総合点から金利の引き下げ率（期間）が決まります。
一度ここで基準について確認してみます。
①住宅性能基準
住宅性能に応じてポイントが決まります。
〇フラット35S（ZEH）・・・3ポイント
〇フラット35S（金利Aプラン）・・・2ポイント
〇フラット35S（金利Bプラン）・・・1ポイント
住宅の技術基準によって上記のメニューへの適用が分かれますが、長期優良住宅ではフラット35S（金利Aプラン）に当てはまります。
⇩ ここで3ポイントになるZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）についてはコチラで解説しています。
【必要ない？】太陽光パネル設置が条件のZEH～メリット・デメリットを解説～
②管理・修繕基準
〇長期優良住宅・・・1ポイント
〇予備認定マンション・・・1ポイント
〇管理計画認定マンション・・・1ポイント
〇安心R住宅・・・1ポイント
〇インスペクション実施マンション・・・1ポイント
〇既存住宅売買瑕疵保険付保住宅・・・1ポイント
長期優良住宅はそのまま長期優良住宅で1ポイントの加算になります。
ここでの項目は維持保全型以外はマンション・中古住宅への要件ですので、新築住宅を検討している場合には「長期優良住宅（維持保全型）」への適用を検討しましょう。
③エリア基準
子育て世帯や地方移住者等への積極的な取り組みを行う地方公共団体と連携、補助金などの交付を得ることで金利引き下げを行います。
【地域連携型】
〇子育て支援・・・2ポイント
〇地域活性化・・・1ポイント
【地方移住支援型】
〇地方移住支援型・・・2ポイント
エリア基準についてのポイントは各自治体によって提携の有無が変わります。
住居の購入を検討している地域について連携の有無の確認が必要です。
たとえば大阪府大阪市では主として以下の要件で地域連携型が利用できます。
②大阪市民間老朽住宅建替支援事業建設費補助制度
③大阪市主要生活道路不燃化促進整備事業建設費補助制度
④大阪市民間老朽住宅建替支援事業狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度
⑤大阪市密集住宅市街地重点整備事業（防災空地活用型除却費補助制度）
漢字の羅列で難しいですが…
新築一戸建ての購入を検討している場合には①大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度 が有力です。
地域連携型についてはフラット35公式ページから確認できます。
さらに詳しい要件や申し込み方法などは各自治体で確認しましょう。
長期優良住宅は3ポイント！
上で紹介してきた金利引き下げメニューを合計してみましょう。
地域問わず「長期優良住宅」を購入する場合には以下のようにポイントが適用されます。 
長期優良住宅では「金利Aプラン」と「維持保全型」のポイントが合算できるので3ポイントとなります。
仮に大阪府大阪市で新築住宅を購入する場合に、夫婦ともに40歳以下、結婚5年以内や15歳未満の子どもがいるなどの要件（①大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度）を満たしていたとします。
すると以下のように適用できるメニューが増えます。 
合計のポイントは5ポイントですが、ポイントの上限は4ポイントなので金利引き下げに適用されるのは4ポイントになります。
このように各基準（住宅性能、管理・修繕、エリア）から当てはまるメニューを一つずつ合算したポイントが金利引き下げ率を決定します。
最大4ポイントで10年間0.5％金利引き下げ
ここまでポイントについて解説してきましたが、自分たちであれば何ポイントに当てはまるのかは計算できましたか？
では実際にポイントごとで「何年」「いくら」金利の引き下げが受けられるのか見てみましょう。
1ポイント
| 1～5年 | －0.25％ |
フラット35でもっとも多く適用される金利1.65%を基にするとローン返済の当初5年間は金利が1.4%になります。
2ポイント
| 1～10年 | －0.25％ |
1ポイントの時と同様に金利が0.25%引き下げられ、期間は当初10年になります。
3ポイント
| 1～5年 | －0.5％ |
| 5～10年 | －0.25％ |
長期優良住宅の場合に当てはまる3ポイントでは当初5年間は0.5%金利引き下げが受けられます。 5年以降10年目までは0.25%の引き下げです。
4ポイント
| 1～10年 | －0.5％ |
最大である4ポイントの場合には10年間0.5%の金利引き下げになります。
長期優良住宅の場合にはいくら得する？
上記では金利の引き下げ率や期間について確認しました。
さて、ここから実際に返済総額がいくら変わってくるのか見てみましょう。
今回は借入額4,000万円、返済期間は30年とし、固定金利（1.65％）で計算してみました。
長期優良住宅と一般住宅では以下のような差になります。 
金利の引き下げなしの一般住宅と長期優良住宅では返済総額が146万円の差額が出ます。
毎月の返済額も当初5年は毎月9,000円も違うのはかなり大きな違いと言えます。
ここで、ポイントの解説で触れてきた地域連携型の「子育て支援」に当てはまる場合も見てみます。
今回は大阪府大阪市の「子育て支援」2ポイントを長期優良住宅（3ポイント）に加算し、最大の4ポイントの金利引き下げを受けたとします。 
申請費用と比較してみると得する？
長期優良住宅では一般住宅より約140万円返済総額が減ることが分かりました。
とは言え、申請にかかる費用が莫大になってしまっては初期費用がかかり、デメリットになりますよね。
新築購入時には引っ越し、家具・家電の購入などもあり、できるだけ初期費用は抑えたいのが本音です。
申請費用と将来的にお得になるお金の差額から長期優良住宅にするかどうか検討してみましょう。
弊社では長期優良住宅に関わる申請代行業務を以下の料金で提供しています。
| 長期優良住宅申請サポート | |||
|---|---|---|---|
| 内容 | 料金 | 詳細 | 納期 |
| 壁量計算 | 120,000円～ | ・壁量計算 ・基礎伏図 / 基礎断面 ・外皮計算 ・一次エネルギー消費量計算 ・申請代行 | 7営業日 |
| 構造計算 2階 | 175,000円～ | ・構造計算（許容応力度計算） ・基礎伏図 / 基礎断面 ・外皮計算 ・一次エネルギー計算 ・申請代行 | 12営業日 |
| 構造計算 3階 | 195,000円～ | 12営業日 | |
| 申請代行のみ | 45,000円～ | 申請サポート | 5営業日 |
ここまで見ると最終的に長期優良住宅か一般住宅のままか、どちらがお得になるのかはすぐに分かってもらえると思います。
今回はフラット35の金利引き下げによる返済額について紹介してきましたが、長期優良住宅の場合には他にも優遇措置が講じられています。
⇩ その他の優遇措置について徹底解説しています。
【いらない？】長期優良住宅のメリットは？元取れるか損得をリアルに計算してみた。
フラット35の返済額以外にも減税、補助金などが受けられるので長期優良住宅にしないのは「もったいない」とも…。
まとめ
長期優良住宅の申請には、一般消費者では申請書類を揃えて申請するのはかなり大変な作業になるので、代行サービスを利用するのが一般的です。
代行サービスは料金が会社によって異なりますので、まずは見積もりをとってみましょう。
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