マイホームの建築や購入を検討する際、多くの人が選択肢に入れる「フラット35」。
その中でも、さらに金利引き下げの恩恵を受けられる「フラット35S」は、施主様にとって非常に魅力的な住宅ローンです。 しかし、「フラット35S」を利用するためには、物件が一定の基準を満たしていることを証明する「適合証明書」の取得が必須となります。
そこで今回は、取得方法や費用、必要な耐震等級などの技術基準、そして住宅ローン控除のメリットを解説していきます。
また、こうした煩雑な計算や手続きをプロに丸ごと外注できる「Joh Abroad（ジョーアブロード）」の申請代行サービスについても合わせてご紹介します。
「フラット35」と「フラット35S」 何が違う？
まずは、「フラット35と、フラット35Sは何が違うの？」という基本から整理していきましょう。
大きな違いは、「住宅性能」と「金利優遇」にあります。 通常の「フラット35」は、住宅金融支援機構が定める基本的な技術基準を満たしていれば利用できますが、「フラット35S」はそれに加えて、より高い省エネ性能や耐震性能などが求められます。
フラット35（通常）： 住宅金融支援機構が定める基本的な技術基準を満たした住宅が対象の住宅ローン。長期固定金利で借りられる点が特徴で、一定の耐久性や安全性が求められます。
フラット35S（金利優遇）： フラット35の基本基準に加えて、さらに「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」など、より高い住宅性能を満たした住宅が対象になります。 最大のメリットは、一定期間「金利が引き下げられる」ことです。
メリットの差は「金利」に直結！
「フラット35S」を利用すると、通常の「フラット35」の金利から、さらに年0.25%〜0.5%程度の金利引き下げが一定期間（5年間または10年間）適用されます。そのため、借入額や返済期間によっては、総返済額が数十万〜100万円以上と大きな差が出るケースもあります。
近年では、「せっかく家を建てるなら、金利優遇や住宅ローン控除も意識したい」と考える施主様も増えており、断熱性能や耐震性能への関心も高まっています。また住宅ローン控除の面でも有利に働きます。
新築住宅のローン控除は省エネ基準への適合が必須ですが、「フラット35S」の基準をクリアする「ZEH水準」などの高性能住宅であれば、借入限度額が大幅に上乗せされ、毎年の税金キャッシュバック額を最大化できます。
「フラット35S」は、省エネ性能や耐震性能など、一定以上の住宅性能を満たしている証明にもなるため、金利面だけでなく、将来的な安心感にもつながる制度です。
フラット35Sの適合証明書はどこでもらえる？
適合証明書は、住宅金融支援機構と協定を結んでいる「検査機関（指定確認検査機関）」や、「適合証明技術者」として登録された建築士が検査を行い、基準を満たしたら交付されます。
実際には、住宅会社や工務店が確認申請を依頼している検査機関で、そのまま「フラット35S」の申請を進めるケースも多くあります。
新築住宅の場合、取得までの流れは以下のようになります。
① 設計検査の申請
まずは着工前に、図面や計算書を提出し、
- 耐震性能
- 省エネ性能
- 劣化対策
- バリアフリー性能
これらが「フラット35S」の基準を満たしているか確認を行います。
② 現場検査の実施
設計だけでなく、実際の施工内容も検査対象になります。
検査機関によっては、
- 中間検査
- 竣工検査
などが実施され、図面通りに施工されているかチェックされます。
③ 適合証明書の交付
検査に問題がなければ、「フラット35S適合証明書」が交付されます。
この書類を金融機関へ提出することで、「フラット35S」の金利優遇を受けることができます。
証明書の取得に必要な書類
「フラット35S」の申請では、さまざまな図面や計算書の提出が必要になります。
主な必要書類は以下の通りです。
- 適合証明申請書
- 配置図・平面図・立面図・断面図
- 壁量計算書、構造計算書（耐震基準確認用）
- 省エネ計算書、外皮計算書
- 仕様書（断熱材や設備仕様が分かるもの）
特に近年は、省エネ基準への適合確認が厳しくなっており、外皮計算や一次エネルギー消費量計算など、専門的な対応が必要になるケースも増えています。
適合証明書取得にかかる費用の相場
次に気になるのが、「フラット35S 適合証明書 費用」はどれくらいかかるのか、という点です。費用は検査機関や建物規模によって異なりますが、戸建住宅の場合は検査費用は3万〜7万円程度が一般的です。主に
- 設計検査費用
- 中間・竣工検査費用
などが発生し、また工務店や設計事務所が申請を代行する場合は、別途、書類作成や申請代行費用がかかるケースもあります。
「フラット35S 耐震等級」と「技術基準」
フラット35Sで金利引き下げを受けるためには、「省エネ性」「耐震性」など、4分野のいずれかで一定の技術基準を満たす必要があります。基準には、「金利Aプラン（引き下げ期間が長い）」と「金利Bプラン」の2種類があり、それぞれ求められる住宅性能が異なります。
①省エネ性： 断熱・省エネ性能が高く快適な家
②耐震性： 大地震でも倒壊しない頑強な家
③バリアフリー性： 高齢者も安全に暮らせる家
④耐久性・可変性： 長持ちし点検や改修がしやすい家
プランは2種類あり、新築の「省エネ」「耐震」の基準は以下の通りです。
・金利Aプラン（10年間優遇）： 耐震等級3（または免震）、もしくは省エネ性能が「断熱等級5かつ一次エネルギー消費量等級6（ZEH水準）」など
・金利Bプラン（5年間優遇）： 耐震等級2以上、もしくは「断熱等級5」か「一次エネルギー消費量等級6」のいずれか
これら4分野のうち、1つをクリアすれば対象となります。
詳細はこちらでご確認ください：「フラット35S」プランと技術基準
各種代行申請・省エネ計算は、Joh Abroad（ジョーアブロード）へ
（株）Joh Abroadは、ベトナム・ネパールに自社CADセンターを設置し、建築・住宅分野に特化した技術者チームによって、BIM・CAD業務、省エネ計算、各種住宅申請サポートを行っています。
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